IMT e Imposto do Selo na compra de casa
Na aquisição onerosa, o orçamento deve considerar IMT e Imposto do Selo, salvo benefício aplicável. Em regra, a base corresponde ao maior entre o valor relevante do contrato e o VPT. A liquidação deve refletir a situação dos compradores, a natureza do imóvel e a finalidade da aquisição. [1]
Calcule estes valores antes da proposta. Acrescente ao orçamento a entrada, os custos da formalização e os encargos do financiamento, se existir.
Como funciona o cálculo do IMT
O artigo 17.º do CIMT distingue tabelas e taxas. Para uma compra em habitação própria e permanente no Continente, fora de regimes especiais, a tabela de 2026 começa com um escalão até 106.346 euros a taxa zero. Nos escalões progressivos, não se aplica simplesmente a taxa marginal ao preço inteiro. [2]
A localização nas Regiões Autónomas, o uso da casa, a residência fiscal e as condições do comprador podem alterar o cálculo. Guarde os pressupostos da simulação juntamente com o resultado.
Pressupostos
Residente fiscal em Portugal · Continente · Habitação própria e permanente · Fora do IMT Jovem e de outros benefícios · VPT inferior ao preço
Sem financiamento, formalização ou registos. A liquidação oficial prevalece sobre a simulação.
Exemplo de compra por 300 mil euros
Considere uma pessoa residente fiscal em Portugal, fora do IMT Jovem e de outros benefícios, que compra no Continente uma casa para habitação própria e permanente. Admita preço de 300.000 euros, VPT inferior e ausência de outras particularidades.
Pela tabela de 2026, o cálculo ilustrativo é: 198.347 euros à taxa média de 1,7274%, acrescidos de 101.653 euros à taxa marginal de 7%. O resultado arredondado é aproximadamente 10.541,96 euros de IMT. A liquidação oficial prevalece sobre a simulação. [2]
O Imposto do Selo da aquisição, sem benefício, seria 2.400 euros, pela aplicação de 0,8%. Os dois impostos totalizariam aproximadamente 12.941,96 euros, sem incluir financiamento, formalização ou registos. [3]
Se houver crédito habitação
A utilização de crédito tem tributação própria em Imposto do Selo. Na regra da verba 17.1.3, para prazo igual ou superior a cinco anos, a taxa é 0,6%, sem prejuízo de regime específico aplicável. [3]
Exemplo ilustrativo: num empréstimo de 240.000 euros abrangido por essa regra, o imposto sobre a utilização seria 1.440 euros. Este montante é diferente do Imposto do Selo da aquisição. Confirme a discriminação na documentação bancária.
Quem deve analisar o IMT Jovem
O regime exige, entre outras condições, idade até 35 anos na transmissão, não ser dependente para IRS no ano e cumprir as regras relativas à primeira aquisição e à titularidade habitacional nos três anos anteriores. Em 2026, o limite de isenção integral de IMT no Continente é 330.539 euros; acima, há enquadramento próprio. Não basta verificar apenas a idade. [2, 4]
Numa compra por duas pessoas, as condições devem ser analisadas para cada adquirente. Peça que a simulação identifique também o enquadramento do Imposto do Selo, sem presumir que qualquer benefício de IMT elimina todas as rubricas da operação.
Atenção aos compradores não residentes
O regime introduzido em 2026 prevê uma taxa de IMT de 7,5% para determinadas aquisições habitacionais por não residentes, com exceções e mecanismos próprios, nomeadamente relacionados com residência e arrendamento. A nacionalidade, por si só, não responde à questão da residência fiscal. [5]
Quem compra a partir do estrangeiro deve obter uma simulação enquadrada na sua situação e na data do ato, em vez de utilizar automaticamente a tabela geral de habitação.
Quando pagar e que documentos guardar
A declaração Modelo 1 de IMT permite a liquidação. Antes do ato, confirme a correção dos elementos e apresente os comprovativos de pagamento ou de benefício aplicável. A AT indica pagamento no próprio dia da liquidação ou nos 30 seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito. [1]
Perguntas frequentes
Posso usar os valores de uma compra feita no ano anterior
Faça nova simulação. Escalões, regimes e pressupostos podem ser diferentes.
O banco financia necessariamente os impostos
Não os considere cobertos sem confirmação expressa. Inclua-os no cálculo de capitais próprios.
IMI e IMT são o mesmo imposto
Não. Para organizar o orçamento, separe os custos da aquisição dos encargos de manter a propriedade.
Uma compra com dois titulares divide simplesmente o imposto ao meio
A simulação deve respeitar as quotas e condições de cada adquirente, especialmente quando apenas um reúne requisitos de benefício.
Fontes
Próximo passo
Ao preparar a compra com a equipa Valle, reúna os pressupostos necessários para estimar o custo total da operação e confirmar a componente fiscal com o profissional responsável.
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