CPCV: o que verificar antes de assinar
O Contrato-Promessa de Compra e Venda estabelece a obrigação de celebrar o contrato definitivo nos termos acordados. Deve traduzir o negócio concreto: imóvel, partes, preço, pagamentos, prazos e condições. A lei prevê requisitos de forma que exigem atenção, particularmente nas promessas relativas a edifícios e frações. [1]
O momento certo para discutir uma condição importante é antes da assinatura. Uma expectativa verbal sobre financiamento, obras ou entrega da casa pode não coincidir com o compromisso escrito.
Os pontos que o contrato deve esclarecer
| Tema | Pergunta a resolver antes da assinatura |
|---|---|
| Intervenientes | Quem assume as obrigações e com que poderes? |
| Imóvel | Estão identificados os espaços e direitos abrangidos? |
| Preço | Quanto é pago, quando e por que meio? |
| Sinal | Que montante é entregue e qual o seu enquadramento? |
| Financiamento | O que acontece se o crédito ou a avaliação forem insuficientes? |
| Documentação | O que falta e em que prazo deve ser entregue? |
| Transmissão | Quem marca o ato e como comunica a convocatória? |
| Entrega | Quando são entregues chaves, equipamentos e imóvel desocupado? |
Esta lista serve para preparar a conversa com o profissional que redige ou revê o contrato. Não é uma minuta pronta a preencher.
Uma aprovação de montante inferior pode inviabilizar a compra. A cláusula deve definir o montante, o prazo para obter resposta, a prova a apresentar e a consequência se a condição não se verificar.
Como funciona o sinal
No CPCV, a lei presume como sinal a quantia entregue pelo comprador ao vendedor, ainda que apresentada como antecipação do preço. O regime prevê, em determinadas situações de incumprimento imputável, a perda do sinal ou a exigência do dobro, além da possibilidade de execução específica nos termos legais. [2]
Não se deve aplicar esta consequência a qualquer atraso sem análise. É necessário avaliar o contrato, os factos e os pressupostos do incumprimento. Quem está perante uma falta de comparência ou prazo ultrapassado deve obter aconselhamento antes de declarar resolvido o negócio.
E se o comprador precisar de crédito
Se a compra depende de financiamento, essa dependência deve ser discutida e redigida com precisão. Defina o montante necessário, o prazo para obter resposta, a prova a apresentar e a consequência prevista caso a condição não se verifique.
Exemplo ilustrativo: uma família dispõe de capitais próprios para a entrada, mas precisa de um empréstimo de 250.000 euros. Uma aprovação de montante inferior pode inviabilizar a compra. Uma cláusula vaga sobre “aprovação do crédito” pode deixar por esclarecer essa hipótese.
Considere também a avaliação. A análise do rendimento do comprador e a aceitação do imóvel pelo banco são etapas relacionadas, mas distintas.
Prazos e documentação devem ser realistas
Antes de escolher a data-limite, confirme os passos ainda em curso: avaliação, regularização documental, intervenção de herdeiros ou coordenação com o banco. Um prazo curto não resolve um procedimento que depende de terceiros.
Registe quem comunica alterações e por que meio. Se houver necessidade de prolongar o prazo, peça que o acordo fique devidamente formalizado. Guardar mensagens dispersas não oferece a mesma clareza que uma alteração contratual preparada para esse fim.
O estado e a entrega do imóvel
Esclareça quais os equipamentos incluídos, se existem ocupantes, que reparações foram acordadas e quando haverá entrega das chaves. Se a casa foi visitada mobilada, uma relação escrita pode prevenir dúvidas sobre o que permanece.
Uma visita de confirmação antes da transmissão pode ajudar a verificar as condições acordadas. Combine-a com antecedência, respeitando o acesso ao imóvel e o calendário dos intervenientes.
Perguntas frequentes
Existe um sinal obrigatório de dez por cento
Não trate uma percentagem habitual como regra aplicável a todos os contratos. O montante deve ser negociado e enquadrado no compromisso concreto.
Posso usar uma minuta encontrada na internet
Pode servir para reconhecer temas, mas não demonstra adequação à sua situação. Imóveis em construção, heranças e compras dependentes de crédito exigem atenção própria.
A simplificação da escritura elimina as formalidades do CPCV
Não presuma que as regras dos dois atos são iguais. O artigo 410.º contém exigências específicas que devem ser analisadas na preparação do contrato. [1]
A recusa do banco garante a devolução do sinal
Não a presuma. A consequência depende do contrato e do enquadramento da situação. Defina esta condição antes de entregar dinheiro.
Fontes
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